Processus d’achat immobilier en Espagne
Étape 1 : Vérifier la « Nota simple informativa »
La Nota Simple est un résumé du Titre de Propriété enregistré auprès du registre foncier local (connu sous le nom de Registro de la Propiedad). La Nota Simple est datée et doit être récente (pas plus d’un mois par rapport à la date de la signature). Elle permet ainsi de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur ce bien et elle permet également de s’assurer que la description de la maison correspond bien à la propriété que vous désirez acheter. Quand vous achetez une villa individuelle, il n’existe qu’une seule Nota Simple qui englobe à la fois le terrain et la maison.
Si le propriétaire a un prêt hypothécaire sur la maison, celui-ci sera résilié juste avant la signature de l’acte authentique d’achat-vente (Escritura). En effet, les deux documents sont signés devant le notaire et une partie de votre paiement sera remis via chèque à la banque auprès de laquelle le vendeur a contracté son prêt. Vous vous assurez ainsi que partie de votre paiement sera utilisé pour résilier le prêt. La propriété n’est donc pas grevée d’hypothèques.
Étape 2 : Vérifier quels sont les futurs projets de développement des environs
Le département d’urbanisme du conseil local peut vous informer de l’état d’un terrain sans construction qui pourrait se trouver aux environs de la propriété qui vous intéresse ou encore de projets de construction de routes ou d’autres travaux.
Étape 3 : Effectuer une étude technique
Il est toujours utile d’effectuer une étude/inspection technique de la propriété qui vous intéresse. Vous pouvez ainsi connaître l’état actuel du bien et vous adresser au vendeur en cas de problème avant de clôturer le processus d’achat-vente.
Étape 4 : Échanger les contrats privés
Après vous être assuré que la personne devant vous est bien le propriétaire légal de la maison et que la propriété est correctement enregistrée à son nom, un contrat privé d’achat-vente doit être signé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues. À ce moment (sauf si un acompte avait déjà été versé antérieurement), la propriété est retirée du marché et est ainsi réservée pour l’acheteur. Le contrat inclura une date pour la signature de l’acte authentique et le vendeur s’engage à liquider les éventuelles dettes sur la propriété avant ce délai. (D’un autre côté, l’agence immobilière, ou éventuellement l’avocat, se chargera d’obtenir un certificat de la communauté où se trouve la propriété qui prouve que le propriétaire est à jour concernant le paiement des frais liés à la communauté. De même, un autre certificat sera également demandé à la mairie pour s’assurer que tous les impôts ont été payés, que la propriété est en ordre concernant les différents permis, etc. Le notaire examinera ces certificats qui seront ensuite inclus dans l’acte authentique). Le contrat privé indiquera également si la vente est soumise à toute autre condition ou contrôle.
L’acheteur doit payer un acompte, qui représente en règle générale 10 % du prix d’acquisition. Selon la loi espagnole, cet acompte doit être directement versé au vendeur ou au promoteur. L’acompte ne sera pas remboursé à l’acheteur si ce dernier décide de revenir sur sa décision pour des raisons qui lui sont propres. Si le vendeur revient sur sa décision, il devra rembourser l’acheteur du double de l’acompte reçu. Cette mesure a pour but de protéger l’acheteur.
Afin d’assurer un remboursement immédiat en cas de problème, certains acheteurs demandent à ce que l’acompte soit retenu sur le compte client d’un tiers neutre et de confiance. Ce tiers est très souvent l’agence immobilière qui organise la vente. De cette façon, si l’une des parties rompt le contrat, l’argent est en lieu sûr et est disponible pour éventuellement rembourser l’acheteur ou indemniser le vendeur si l’acheteur revient sur sa décision pour une raison qui n’était pas inclue dans le contrat. La personne ou la compagnie qui conserve l’acompte sur son compte client doit apparaître dans le contrat privé pour que son rôle et ses responsabilités soient clairement définies. Ce choix de retenir l’acompte sur le compte client d’un tiers est parfois pris car le rôle des avocats en Espagne diffère par rapport à d’autres pays. En effet, en Espagne, les avocats ne reçoivent pas d’argent au nom des acheteurs ou des vendeurs. Les comptes en séquestre n’existent pas ici. De plus, contrairement à la France où le notaire peut retenir les fonds des acheteurs et des vendeurs, les notaires espagnols n’offrent pas ce service.
Étape 5 : Financement & évaluation de la propriété
Si vous demandez un prêt hypothécaire, la banque ou prestataire de services hypothécaires réalisera une évaluation officielle de la propriété. Le prêteur confirme ainsi la valeur du bien.
L’expert utilise deux méthodes pour calculer la valeur d’une propriété. Il se rend tout d’abord à la maison pour déterminer sa situation exacte et il vérifie sa superficie. Il multiplie ensuite le nombre de mètres carrés par la valeur d’un mètre carré propre à la région où se situe la propriété. En effet, la valeur d’un mètre carré diffère dans chaque ville, village et même urbanisation. Cette valeur est ensuite ajustée en fonction de plusieurs facteurs : si la maison est habitable de suite, si elle a besoin de rénovations, la qualité des vues, et sa situation. La deuxième méthode utilisée pour l’évaluation est de trouver des propriétés similaires qui ont été récemment vendues dans la région et d’en vérifier le prix d’acquisition.
Chaque prêteur collabore avec un expert spécifique. Il est donc préférable de choisir tout d’abord la banque avec laquelle vous allez travailler avant de réaliser l’évaluation de la propriété. Vous devrez payer le prêteur pour le coût de l’évaluation qui varie entre 250 et 1.000 euros en fonction de la valeur de la propriété et de l'expert. Ce dernier (appelé tasador en espagnol) est un architecte accrédité. Il considère donc également la qualité de la construction mais n’effectue pas une inspection technique détaillée de la propriété.
Étape 6 : Demander votre numéro d’identification pour étranger (NIE)
Pour pouvoir effectuer une transaction impliquant paiement de taxes (comme l’achat d’une propriété), il est légalement obligatoire de se procurer un numéro fiscal espagnol. Ce numéro n’est pas indispensable pour la signature du contrat privé ou pour ouvrir un compte bancaire étant donné que votre numéro de passeport ou de carte d’identité suffit. Par contre, ce numéro est indispensable pour pouvoir signer l’acte authentique d’achat-vente. Vous pouvez facilement obtenir ce numéro d’identification pour étrangers au sein du département correspondant du commissariat de police de Motril. Vous devez vous y présenter en personne avec votre passeport original, une copie et une lettre qui expose la raison pour laquelle vous effectuez cette démarche. Vous devrez également remplir un simple formulaire. En règle générale, vous recevrez votre numéro de NIE sur le champ. Si vous utilisez les services d’un avocat, il s’occupera alors de ces démarches. L’obtention d’un numéro NIE coûte 13 euros. Vous pourriez également avoir besoin d’un certificat qui démontre que vous n’êtes pas résident en Espagne. Celui-ci coûte également 13 euros.
Étape 7 : Ouvrir un compte bancaire dans une banque locale
Avant la signature de l’acte authentique devant notaire, vous devrez ouvrir un compte bancaire en Espagne. Cette opération peut se faire via e-mail avec certaines banques. Avant la signature définitive, vous pouvez ainsi virer les fonds nécessaires à l’achat sur ce compte. Un jour ou deux avant la signature, la banque locale peut préparer un chèque de banque à remettre au vendeur. Les vendeurs insistent sur le fait de recevoir des chèques provenant d’une banque locale. En effet, il faut énormément de temps pour pouvoir encaisser les chèques émis par des banques étrangères et leur authenticité est difficile à prouver.
Il est aussi utile d’avoir un compte bancaire espagnol où vous pourrez payer toutes vos factures (téléphone, électricité, etc), les frais de communauté et la taxe foncière par prélèvement automatique. Vous ne risquez ainsi pas de manquer un paiement.
Étape 8 : Signature devant notaire
L’étape suivante est la signature de l’acte authentique d’achat-vente devant un notaire. Si vous ne pouvez pas être présent, votre avocat peut alors signer pour vous à condition de lui adresser une procuration. Cette procuration peut être obtenue à l’avance auprès d’un notaire. Si vous ne préparez pas cette procuration en Espagne, une apostille doit alors être apposée au document qui doit également être traduit vers l’espagnol par un traducteur assermenté.
Si votre acquisition est en partie financée par un prêt hypothécaire d’une banque espagnole, le représentant local de la banque doit alors être présent chez le notaire afin de signer l’acte pour le prêt. Si le vendeur dispose d’un prêt sur la propriété, un représentant de sa banque doit également être présent afin de résilier le prêt et de récupérer le solde. À ce moment, le dernier paiement effectué, la propriété est à vous.
Étape 9 : Enregistrement de l’acquisition
Juste après la signature, le notaire informera le registre foncier de cette transaction afin qu’aucune autre transaction en rapport avec la propriété ne puisse être effectuée. L’ancien propriétaire ne peut donc pas vendre le bien à une autre personne. En effet, afin de signer un acte authentique, le notaire doit obtenir directement du registre foncier une version actualisée de l’acte. Il s’agit d’une garantie importante du système.
Vous (ou votre avocat) disposez alors d’un délai de 30 jours pour liquider les droits de mutation et la rétention de 3 % (vous devrez liquider cet impôt seulement si l’ancien propriétaire du bien n’est pas résident en Espagne) et présenter l’acte au registre foncier local. L’enregistrement final peut prendre jusqu’à deux mois. Votre avocat vous remettra l’acte original une fois que ce dernier a été enregistré. Il vous remettra également toutes les factures qui ont été payées en votre nom pour l’enregistrement de la propriété.
Étape 10 : Changement de titulaire pour différents contrats
Après la signature de l’acte authentique devant notaire, vous pouvez alors modifier le titulaire des contrats auprès de différentes compagnies (téléphone, électricité,…). Vous pouvez également informer la communauté où se trouve la propriété que vous êtes le nouveau propriétaire afin que les frais de communauté vous soient directement facturés. Finalement, vous devez signaler le changement de propriétaire à la mairie et au bureau du cadastre, notamment pour le paiement de la taxe foncière. Afin de vous assurer que vos factures sont dûment payées, le plus simple est de les payer par prélèvement automatique sur votre compte local.
